Baufinanzierung - Tipps & Tricks Erfahrungsberichte bei Ciao

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Pro:	12 Jahre
Kontra:	5, 10 oder 15 Jahre

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Eine der wichtigsten - und mitunter sehr schwer fallenden - Entscheidungen bei der Gestaltung der eigenen Baufinanzierung ist die Wahl der richtigen Zinsbindung für das aufzunehmende Darlehen. Für Neueinsteiger sei in Kürze erklärt, dass die Zinsbindungsfrist der Zeitraum ist, in dem der Darlehenszins für den Darlehensnehmer von der Bank festgeschrieben wird. Die Banken bieten unterschiedliche Zinsfestschreibungszeiten an, in der Regel sind Zinsfestschreibungen von 5 bis 20 Jahren bei der Baufinanzierung möglich.

Bei der Wahl der Zinsbindung gilt es für den Darlehensnehmer folgende drei Faktoren abzuwägen: Sicherheit, Chancen und Preis. Die Sicherheit, sich ein (bei Aufnahme des Darlehens) niedriges Zinsniveau für eine möglichst lange Zeitdauer zu sichern. Die Chancen, welche sich mit Ablauf der Zinsbindungsfrist - ein sinkendes Zinsniveau vorausgesetzt - hinsichtlich der Anschlussfinanzierung des Darlehens ergeben können. Der Preis, d.h. Zinssatz, welche mit längerer Laufzeit des Darlehens höher ausfällt.

Eine kurze Zinsbindung (5 Jahre) bietet für typische Bauherren-Verhältnisse wenig Sicherheit, kostet aber im aktuellen Marktumfeld etwa 0,50% p.a. weniger als die in aller Regel nachgefragte 10-Jahres-Zinsbindung. In Summe wenn auch finanzmathematisch nicht ganz exakt ergibt sich eine Zinsersparnis von 2,50% der Darlehenssumme für die Dauer des Darlehens. Wiederum bietet eine lange Zinsbindung (15 Jahre) hohe Sicherheit, kostet aber gegenwärtig 0,30% p.a. mehr als eine 10-Jahres-Zinsbindung.

Sofern liegt die Entscheidung für die vermeintliche goldene Mitte, d.h. eine Zinsbindung von 10 Jahren, nahe. Und die Mehrzahl der Bauherren entscheidet sich auch so. Beleg für dieses Verhalten ist eine Umfrage von Baugeld-Vergleich.de unter mehr als 7.000 Nutzern, die ergab, dass nahezu die Hälfte von ihnen eine 10-jährige Zinsbindung vorzieht.

Das demokratische Kalb - Sie mögen in Zeiten von BSE Allegorien mit Rindtieren verzeihen - läuft der Herde nach und finanziert über 10 Jahre. Mein Tipp für den Bauherrn, der nicht nach exakt 10 Jahren mit einer Erbschaft oder ähnlichem rechnen kann, ganz einfach:

12 Jahre.

Und zwar aus gutem Grund. Genauer: § 609a BGB, welcher wie folgt lautet:

Der Schuldner kann ein Darlehen, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, ganz oder teilweise kündigen, ...

3. in jedem Falle nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Zinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts der Auszahlung.

Im Klartext heißt dies, das ein Darlehensnehmer bei einem Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren mit Ablauf des zehnten Jahres ein permanentes Sondertilgungsrecht für Teile des Darlehens bzw. das gesamte Darlehen hat.

Gegenüber einem Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung sind bei einer 12-jährigen Zinsbindungsfrist gegenwärtig zwar ca. 0,13% p.a. mehr zu zahlen, der Darlehensnehmer gewinnt jedoch die Freiheit, zwei Jahre lang die Zinsentwicklung beobachten und einen günstigen Zeitpunkt für seine Anschlussfinanzierung abwarten zu können. Bei Abschluss eines Darlehens mit einer 10-jährigen Zinsbindung ist der Darlehensnehmer bei der Prolongation oder Umschuldung seines Darlehen auf Gedeih und Verderb auf einen festen Zeitpunkt festgelegt.

Wenn es dem Darlehensnehmer bei der Anschlussfinanzierung seines 12-Jahres-Darlehen gelingt, etwa 0,2% p.a. zu sparen, gewinnt er. Und 0,2% Schwankung im Darlehenszins innerhalb von zwei Jahren stellen in aller Regel kein Problem dar.

Mein Hinweis lautet daher:

Nicht 10 Jahre festschreiben, wie die Bank vorschlägt, sonder pfiffig sein und 12 Jahre nehmen. Sie erhalten 12 Jahre Sicherheit, zahlen nur einen geringen Aufpreis und haben zwei Jahre die Chance auf eine günstige Anschlusskondition. Das nennen wir ein ausgewogenes Verhältnis von Sicherheit, Preis und Chancen für Ihre Baufinanzierung.

Noch kurz zu der Variante, die häufig von Banken empfohlen wird. "Wenn Sie sich nicht sicher sind, dann splitten Sie doch das Darlehen.".

Hier ist Vorsicht geboten. Steht nach Ablauf der kürzesten Zinsbindung von z.B. 5 Jahren nicht der gesamte Restbetrag zur Verfügung (häufigster Fall), dann besteht aufgrund der Besicherung auf einem Objekt meist nicht die Möglichkeit, bei der Bank eine günstige Kondition durch die Drohung mit einer Umschuldung durch eine andere Bank zu erreichen.

Denn die kreditgewährende Bank hat die Hand auf dem Objekt und wird einer neuen Bank nur einen nachrangigen (schlechten) Teil ihrer Sicherheit "abgeben". Dies führt häufig zur Unmöglichkeit der Umschuldung und daher zu sehr schlechten Konditionen bei der alten Bank. Das kann teuer werden.

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