Wenn ich doch nicht weiss wie es geht
10.01.2001
Pro:
früher in den eigenen vier Wänden
Kontra:
man übernimmt sich leicht
Empfehlenswert:
Ja
  henfield
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Häuschen oder Eigentumswohnung hätte ich wohl gerne, aber wie finanziert man so was ? Die Baufinanzierung ist sehr komplexes Thema. An dieser Stelle ein Grundkurs für Interessenten die noch gar keinen Wald vor lauter Bäumen sehen:Seine eigenen vier Wände zahlt man in der Regel nicht aus der Portokasse- es muß also Geld her. Um sich seinen Traum zu erfüllen ist zwar nicht der komplette Anschaffungspreis mühsam anzusparen; ein Eigenkapital in Höhe von mindestens 20% sollte aber (im eigenen Interesse) schon vorhanden sein. Bei einem Kaufpreis- oder zu erwartender Baukosten (einschl. Grunderwerb) von 500.000,--DM ist damit Voraussetzung, daß sich 100.000,--DM unter der Matratze oder im Sparstrumpf wiederfinden.
Es sei denn, daß monatliche Einkommen ist exquisit (dann geht es auch mit 0,--DM Eigenkapital).Natürlich muß der Darlehensbetrag zum (Gesamt-) Einkommen passen. Wer Netto 2.000,--DM/mtl. als Einkommen hat, kann keine 400.000,--DM finanzieren. Die (im Beispiel) fehlenden 400.000,--DM lassen sich über verschiedene Quellen (einzeln- oder in Kombination) finanzieren. Die Finanzierung bedingt jedoch immer eine Grundschuldeintragung im Grundbuch an Erster Rangstelle.
Was heißt das? Immobilien (Grundstücke, Gebäude) sind in Grundbüchern beim Amtsgericht registriert. Zu jeder Immobilie gehört also ein Grundbuchblatt. Darin festgehalten werden (u.a.) in verschiedenen Abteilungen : die jeweiligen Eigentümer, Grundstücksgröße, Lage, eventuelle Baulasten und eben auch Hypotheken (= Grundschuldverschreibungen).Sollte eine Finanzierung wegen Zahlungsunfähigkeit des Schuldners scheitern, ergibt sich aus der Grundschuldverschreibung das Recht des Grundschuldbrief- Inhabers die Immobilie zur Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht aufzurufen. Aus dem Zwangsversteigerungserlös wird zunächst die Erste Rangstelle bedient- daher nimmt eine finanzierende Bank immer nur die Erste Rangstelle.
Aber malen wir nicht gleich den Teufel an die Wand, sondern erst mal die überhaupt möglichen Geldgeber (von Tante Anna und Onkel Fritz mal abgesehen): Die Hypothekenbank
Hypothekenbanken finanzieren zwischen 60% und 80% der Gesamtfinanzierung (im Beispiel 500.000,--). Die Hypothekenbank gewährt ein Darlehen. Der für dieses Darlehen zu zahlende Zins lehnt sich zunächst an den jeweils gültigen Lombardsatz (demnächst Spitzenrefinanzierungsfazilität) an.
Als nächstes ist die Darlehens- Laufzeit (Zinsfestschreibung) entscheidend. Je kürzer die Laufzeit um so niedriger der Zins- oder besser gesagt- je länger die Laufzeit um so höher der Zins.
Warum?
Die Laufzeit beschreibt das Recht zur Darlehenskündigung (und nicht etwa, daß das Darlehen in dieser Zeit zurückgezahlt sein muß). Ein beiderseitiges Risiko. In einem Zinstal sollte der Darlehensnehmer also eine längere Laufzeit (10; 15 oder gar 20 Jahre) wählen- während bei einem Zinshoch eine kürzere Laufzeit erstrebenswert ist um anschließend zu einem günstigeren Zinssatz umzuschulden. Der Darlehensnehmer kann nach dem Ende der Laufzeit ein dem geltenden Zins angepaßtes Angebot seiner Darlehensbank einfordern bzw. sich bei andern Banken Gegenangebote einholen.
Die Rückzahlung eines Darlehens bei Hypothekenbanken erfolgt nach einem bestimmten Schema:Aus der Darlehenssumme, der Hypothekenzinsen und einer Tilgungsrate (1% oder mehr- je nach Vereinbarung) errechnet sich eine Anfangsrate. Zum Beispiel: Darlehensbetrag = 400.000,-- DM
Zinssatz = 5%
Tilgung = 1% ergibt eine monatliche Rate von 400.000 x 6% (5+1) : 12 Monate
= 2000,-- DM mtl.Die Folgeraten bleiben gleich hoch. Da aber mit jeder Rate die Darlehenssumme ja kleiner wird ergibt sich eine stetig wachsende Tilgung. Nach 10 Jahren sind also nicht 12(Monate) x 10(Jahre) mal 1% Tilgung zurückgezahlt sondern bereits viel mehr. Wieviel mehr richtet sich nach dem Zinssatz. Man beachte- je höher der Zinssatz umso größer die innerhalb von 10 Jahren geleistete Tilgung.
Ein Rechenexempel, daß von vielen Darlehensnehmern falsch beurteilt wird (Ich erwähnte Eingangs schon - Baufinanzierung ist ein komplexes Thema) Die Bausparkassederen Idee und Grundzüge aus England stammen, hat/ sollte für eine Baufinanzierung nur sekundäre Bedeutung haben.
Obwohl die Bausparkassen in den letzten Jahren Modernisierungsversuche unternommen haben, ist eine Baufinanzierung allein auf diesem Standbein nicht ratsam.
Zunächst bedingt der Bausparvertrag eine Abschlußgebühr (Standard =1,6% - es gibt heute diverse andere Tarife- letztlich läuft alles aufs gleiche hinaus – Dieser Satz wird im Folgenden ersetzt durch: ...........).
Weiter bedingt das System Bausparen immer die Refinanzierung der „Folgenden“ aus den „Vorgängern“ – wodurch die Zuteilung einer Bausparsumme zu einer Art Roulette wird.
Grundsätzlich gilt: Bausparsumme (Beispiel) 500.000,--DM bedingt einen Sparbeitrag von 40% = 200.000,--DM (Eigenkapital). Dieses Geld muß in den Bausparvertrag eingezahlt werden um ein Bauspardarlehen in Höhe von 60% erhalten zu können- also in Höhe von 300.000,--DM. Wie aber gesagt- es ist nicht damit getan, daß man 40% zusammengespart hat.
Haben die „Vorgänger“ ihre Rückzahlungsraten nicht erbracht- oder waren es zuwenig- funktioniert das Bausparprinzip nicht mehr und die Zuteilung des Bauspardarlehens erfolgt nicht. Während der Ansparphase wird das Eigenkapital relativ niedrig verzinst (Standard 2,5%- es gibt heute .................).
Dafür gibt es aber hohe Bausparprämien (14%.......... Diese sind allerdings vom Einkommen abhängig (Vermögensbildungsgesetz).
Die Rückzahlung hört sich zunächst sehr gut an- denn die Zinsen auf Bauspardarlehen sind niedrig (Standard = 4,5%- es gibt heute ..........).
Es muß allerdings innerhalb von 11 Jahren zurückgezahlt werden- dadurch werden die Rückzahlungsraten sehr hoch.
Der Bausparvertrag eignet sich daher nur für (jüngere), Menschen, die nach dem Vermögensbildungsgesetz Prämienberechtigt sind und einen Grundstock ansparen möchten. Die Bausparsumme sollte dann aber 25.000,--DM nicht überschreiten. Die optimale Bausparsumme hängt immer von den jeweiligen Rahmenbedingungen ab- Redaktionen wie z.B. WISO (ZDF) oder MARKT (WDRIII) oder PLUS-MINUS (ARD) oder Verbrauchervereine können ggfls. bei Bedarf mit aktuellen Daten weiterhelfen.Die Kapital- Lebensversicherung Auch über Kapitallebensversicherungen läßt sich eine Baufinanzierung gestalten.
Die Zinssätze der Zweckgebundenen Darlehen sind in „mittleren“ Zinsphasen oft günstiger als die der Hypothekenbanken. Aber Vorsicht:
Anders ist hier das Rückzahlungsprinzip. Die Beiträgen zur Lebensversicherung laufen unverändert weiter hinzu fallen die Darlehensszinsen an. Die Darlehenssumme wird mit der Zuteilung der Versicherungssumme getilgt. Die Zinsbelastung richtet sich nach der bereits angesparten Versicherungssumme und der Restlaufzeit. Da im Gegensatz zum Hypothenbankdarlehen nicht getilgt wird bleiben die aufzubringenden Zinsen immer gleich hoch.
Nehmen wir an, vor 10 Jahren hat ein 20-jähriger eine Kapitallebensversicherung über 300.000,-- DM bei einer Laufzeit von 45 Jahren abgeschlossen (Endalter 65 = 20+45).
Die Versicherungsgesellschaft errechnet auf dann Darlehensanfrage den Ansparbetrag und die Differenz zu gewünschten Finanzierungssumme = in der Regel der Differenz zwischen vorhandenem Sparbeitrag und Versicherungssumme. Für den Differenzbetrag und der Restlaufzeit fällt die Verzinsung an und ist mit dem Versicherungsbeitrag von Darlehensbeginn ab zusätzlich zum Versicherungsbeitrag zu leisten. Das heißt- je älter die Versicherung um so niedriger die Zinsbelastung. Die Rückzahlung des Darlehens (300.000,--) erfolgt dann schließlich mit der Fälligkeit der Versicherungssumme- zusätzlich angefallene Gewinne aus der Versicherung werden ausgezahlt.Als Eigenkapital
zählt auch die sogenannte Muskelhypothek- dabei handelt es sich um Geldwerte Eigenleistungen. Zum Beispiel: betragen die anteiligen Kosten eines Eigenheimes für Dachdeckerleistungen im Durchschnitt zwischen 5% und 7%. Der Finanzierungssuchende ist zufällig Dachdecker oder kann glaubhaft machen diese Leistungen ausführen zu können. Nach Abzug der Materialkosten verbleibt ein Wert von „X“ = Eigenkapital. Die sich errechnende Summe kann von der Finanzierung (=laufender Belastung) abgezogen werden und erhöht damit entweder indirekt die mögliche Finanzierung oder eben den anrechenbaren Eigenkapitalanteil.Auch andere Gewerke wie Malerarbeiten, Fliesen- oder Parkettverlegung (uva.) läßt sich als Eigenleistung einbringen.
Vorsicht: Die Berufsgenossenschaften achten massiv auf Schwarzarbeit und kontrollieren Baustellen. Als Eigenleistungsausübender hat dabei auch derjenige schlechte Karten, der keine Beiträge zur Unfallversicherung leistet. Tiefergehende Informationen und Details demnächst hier.Henfield 10.01.01
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19.01.2001 18:40
Lieber Invisibleman, der eine hat das Recht das ihm verschrieben wurde- so einfach ist das.
19.01.2001 14:09
Hm, ich weiß ja nicht, was dieses Schlachtfeld hier bedeuten soll, ich möchte eigentlich nur etwas zu Deinem Bericht schreiben. Da ich im Bankgewerbe tätig bin, kann ich Dir nur ein "nützlich" geben, denn viele Behauptungen sind schlichtweg falsch. Auch kenne ich den Begriff "Grundschuldverschreibung" nicht, wahrscheinlich meinst Du das "Grundpfandrecht"? Möglicherweise schließt Du vom Begriff "Inhaberschuldverschreibung" o. ä. auf "Grundschuldverschreibung"? Ansonsten sind Deine Ausführungen sehr ausführlich, wenn auch nicht immer zu 100% korrekt - Baufinanzierung ist eben ein ausführliches Thema. Viele Grüsse Invisibleman
15.01.2001 22:48
lieber rudolfheim! Bei den Ausführungen zum Bausparen habe ich darauf hingewiesen, daß die Bausparkassen inzwischen unmengen von Tarifen eingeführt haben, die sich alle etwas unterscheiden. Das Prinzip ist aber immer das gleiche- es gibt eine Abschlußgebühr, eine relativ schlechte Verzinsung des Sparguthabens, die Ansparquote, das erreichen der Zuteilungsreife und eine relativ kurze Rückzahlungsfrist. Manches davon wird kunstvoll verpackt und verschleiert. Das Bausparprinzip bleibt davon aber unverändert- auch wenn manche Bausparkasse oder Bank es dem Kunden anders verkauft.