Baufinanzierungsberatung (Tipps & Tricks)

Produktbewertung des Autors:   

Pro:	Eigenes Haus, Altersicherung, günstige Zinsen, Eigenheimzulage (noch)
Kontra:	Vorsichtige Kreditvergabe oder Kreditablehnung

Empfehlenswert?

ja

Kompletter Erfahrungsbericht

Natürlich kann aus einem Klaus Kinsky keine Claudia Schiffer werden. Und aus Otto Normalverbraucher keine Heidi Klum. Vielleicht können die nachfolgenden Hinweise für potentielle Immobilienkäufer jedoch dazu beitragen, etwas Hintergrundwissen zu vermitteln und ggf. bessere Konditionen bzw. überhaupt einen Kredit zu bekommen. Dazu waren leider etwas mehr Worte als für eine Joghurtbewertung notwendig. Ein Sorry an alle „zufällig-vorbei-Surfer“ für die Länge dieses Berichts…

***Prolog***

Die Zeit für Baufinanzierungen sind günstig. Die Zinsen stehen gut, Eigenheimzulage gibt es noch. Meine Entscheidung für den Kauf eines Einfamilienhauses war vor allem einer hohen Kaltmiete bei unbefriedigender Wohnsituation in der Mietwohnung geschuldet. Meine Baufinanzierung war schwierig – die Erfahrungen möchte ich angereichert mit einigen Tipps hier weitergeben.

Maßgeblich für die Kreditentscheidung von Banken ist die Risikominimierung. Baufinanzierungen sind deshalb ein gefragtes Geschäftsfeld. Sind doch Immobilien im Insolvenzfall durch die Bank vergleichsweise leicht, schnell und ohne große (Bank-)Verluste zu verwerten. Bei den üblichen Versteigerungen wird sicher nicht der ursprüngliche Kaufpreis erzielt, aber 80% sind im Normalfall erzielbar. Dieses Wissen im Hinterkopf kann man für die Finanzierungssuche und -verhandlungen 3 Bauherren-Szenarien feststellen:

1. Der Kunde als König (easy case)
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Hr. König als potentieller Bauherr kann 40% der Kaufsumme zzgl. Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer) vorweisen und benötigt maximal 60% der Gesamtfinanzierung als Darlehen. Herrn König öffnet sich ein Kreditnehmermarkt, er hat alle Trümpfe im Ärmel. Alle buhlen um ihn. Das Risiko für die Banken geht hier gegen Null, weil: 60% des Kaufpreises sollte immer zu erlösen sein und die Werthaltigkeit wird vor Kreditvergabe sowieso geprüft. Hier kann Herr König nach Herzenslust vergleichen und verhandeln, einschlägige Internetangebote (siehe Testberichte in dieser Rubrik) sind i.d.R. die Günstigsten. Wem die Anonymität suspekt ist, kann die ausgedruckten Angebote aus dem Netz wenigstens als Konditionen-Druckmittel bei der Sparkasse um die Ecke einsetzen.

2. Der Durchschnittskunde (normal case)
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Bei Fr. Schnittlich hat es noch nicht zu 40% Eigenkapital gereicht, die goldene Finanzierungsregel „Mindestens 20% Eigenkapital“ wird jedoch erfüllt.

Frau Schnittlich braucht nicht mehr soviel zu vergleichen wie Herr König. Die meisten Internetangebote und die Lockvogel-Konditionen in den Anzeigen der etablierten Banken beziehen sich auf einen Beleihungsauslauf von 60%. Bei 80% Fremdkapital gelten andere Konditionen, weil höheres Risiko. Bei den Zinsen ist selbst die Zahl hinter dem Komma extrem wichtig und summiert sich im Laufe der Jahre zu einem erklecklichen Sümmchen.

Trotzdem stehen Frau Schnittlich noch viele Finanzierungsangebote offen. Die Anzahl der Angebote und die Konditionen hängen vom bankinternen Rating-Ergebnis ab. Dabei werden verschiedene persönliche Parameter von Frau Schnittlich und des Kaufobjektes bewertet: Kauft Sie alleine oder ist vielleicht auch der Ehemann in der Haftung? Ist der Arbeitsplatz sicher oder schafft Frau Schnittlich in einem black-list-Beruf mit hohen Insolvenzquoten und düsteren Zukunftsaussichten (Handel, Gastronomie, Bau, Speditionen…)? Ist Sie gar um Gottes Willen selbständig? Ist der Mann auch berufstätig? Wie lukrativ ist das Kaufobjekt und der lokale Immobilienmarkt (potentielle Insovenz-Verwertung durch die Bank)?

Sie werden auch in diesem Fall merken: Als selbständige, einzelverdienende Speditionskauffrau mit Kindern kann Frau Schnittlich von Glück reden, überhaupt ein Angebot zu bekommen. Nix mit Vergleichen und Verhandeln. Akzeptieren oder Nichtkaufen ist hier die Frage. Andererseits können doppelverdienende, kinderlose Beamte durchaus auf die Konditionen von Herrn König hoffen, wenn Sie entsprechend hartnäckig verhandeln.

3. Die Bank als König (worst case)
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Fam. Wenigspar erreicht die nicht einmal die 20% Eigenkapital. Wenn sie alles zusammenkratzen und Mutti & Schwiegermutti einen zinslosen Kredit geben, liegt die Eigenkapitalquote irgendwo zwischen 0 und 19,9%. Schlechte Karten bei den Kreditinstituten – Ablehnung vorprogrammiert.

Es kann trotzdem für den Bauherren gute Gründe geben, eine Immobilienfinanzierung anzugehen. Z.B. wenn ein hohes Einkommen, aber wenig Vermögen da ist (soll bei jüngeren Menschen schon mal vorkommen ;-)). Oder es gibt zu wenige Mietwohnungen (Vermietermarkt), was sich auf die Mietpreise nieder- oder besser aufschlägt. Im Falle einer günstigen Möglichkeit, z.B. am Stadtrand/Umland Baugrund zu erwerben, können die Zinskosten ggf. geringer sein als eine überteuerte Miete.

Das interessiert die Bank wenig, für sie gibt es ein Verwertungsrisiko im Insolvenzfall. Deshalb sieht es für potentielle Bauherren im Hinblick auf Vergleichen und Verhandeln schlecht aus. Er kann von Glück reden, überhaupt einen Kredit zu bekommen. Nicht der Kunde, sondern die Bank ist der König. Vielleicht helfen die nachfolgenden Tipps, doch etwas zu bewegen.

*** Exkurs: Beleihungswert ***

Ich mache diesen Bruch, aber er ist wichtig. Ich hoffe, es ist deutlich geworden, dass die Höhe des Eigenkapitals entscheidend für die Kreditkonditionen ist. Je weniger Sie die Banken beanspruchen müssen, desto günstiger für Sie. Entscheidend ist, in welcher „Risikoklasse“ Sie landen: unter 60%, zwischen 60 und 80% oder über 80% Beleihungs“auslauf“. Der Beleihungsauslauf ist kurz gesagt der Quotient aus Darlehenssumme und Beleihungswert der Immobilie einschließlich Grundstück.

Wie errechnen Banken den Beleihungswert? Hier kommen die Ernüchterungen. Der Beleihungswert liegt unter dem Verkehrwert und unter dem Sachwert (Bau- und Grundstückskosten). Hier greift die Risikovermeidung der Banken. Von den Baukosten werden 10 bis 30 % als Risikovorsorge abgezogen. Diese Baukosten abzgl. Risikovorsorge plus Grundsstückskosten ergeben den Beleihungswert. Besser deutlich wird das an (m)einem Beispiel:

Ich habe ein unterkellertes EFH in sehr guter Lage für 300 T€ inklusive Nebenkosten erworben. Runden wir die Grundstückskosten der Einfachheit halber auf 100 T€, verbleiben 200 T€ Baukosten. Ziehen wir von 200 T€ Baukosten 25% ab verbleiben 150 T€ zzgl. 100 T€ Grundstück macht 250T€ Beleihungswert. 60% davon ergeben 150 T€ Beleihungsauslauf zu wirklich günstigen Konditionen (Internet; „Lockvogel-Anzeigen“).

150 T€ Beleihungsauslauf auf 300 T€ Gesamtkosten ergeben eine notwendige Eigenkapitalquote von 50% und nicht etwa von 40% wie ein Beleihungsauslauf von 60% dem Laien möglicherweise suggeriert.

***Ende Exkurs***

Nun meine persönlichen Tipps & Hinweise für bessere Konditionen bzw. „knappe Fälle“ zu bekommen.

1. Die Verpackung: Finanzierungsunterlagen & persönlicher Eindruck
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Es ist wie bei einer Job-Bewerbung: je besser die einzureichenden Bewerbungsunterlagen, desto höher die Chance auf dem Stapel der Einladungen zu landen. Welcher Banker hat schon Lust, sich durch eine Loseblattsammlung zu kämpfen. Je durchdachter und strukturierter die Finanzierungsunterlagen, desto besser auch die Verhandlungsposition. Sie vermitteln, dass Sie sich mit dem Thema auseinandergesetzt und „Ahnung“ haben, der Banker muss Sie als know-how-Partner akzeptieren und kann Sie nicht so leicht ganz oder mit schlechten Konditionen abwimmeln.

Zum Finanzierungsgespräch sollten Sie sich auch in Schale werfen, um mit dem schwarz-gedressten Banker kleidungsmäßig gleichzuziehen. Der Banker hat jeden Tag mit beschlipsten Kunden, Kollegen, Vorgesetzten zu tun und er sollte nicht mal randpsychologisch auf Sie herabsehen können, nur weil Sie Jeans und T-Shirt bevorzugen.

2. Der Treibstoff: Engagierte Bankmitarbeiter
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In Zweifelsfällen kommt es immer auf den engagierten und motivierten Bankberater/Kreditbetreuer an. Sie müssen Vertrauen aufbauen und Ihn für sich einnehmen. Natürlich haben die Banken mit entsprechenden Organisationsformen vorgesorgt, die menschliche/emotionale Komponente auszuschalten. Über die Finanzierung entscheidet nicht Ihr Bankberater, sondern ein anderer Bankmitarbeiter im Backoffice, den Sie nie zu Gesicht bekommen und der nur auf der Basis nackter Zahlen und Fakten entscheidet. Der Backoffice-Mitarbeiter stimmt sich aber mit Ihrem Kreditberater ab und hier liegt die Chance: Wenn er auf Ihrer Seite steht und den Abschluss will, kann er hausintern ein Stück weit kämpfen und überzeugen …

3. Der Inhalt: Eine Klassenfrage
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Versuchen Sie immer in die nächsthöhere „Klasse“ (mindestens 80% Beleihungsauslauf statt weniger oder besser 60% Beleihungsauslauf, statt 80%) zu rutschen. Hier sollten Sie kreativ sein. Ggf. können Sie die Gesamtkosten erhöhen, indem Sie sinnvolle und werthaltige Sonderwünsche (z.B. Außenanlagen, zusätzliches carport etc.) einbeziehen. Diese Sonderwünsche erbringen Sie in Eigenleistung, was die Eigenkapitalquote erhöht. Damit rutschen Sie in ein deutlich günstigeres Szenario/Risikoklasse.
Ein Beispiel: 300 T€ Beleihungswert, 52 T€ vorhandenes Eigenkapital (Beleihungsauslauf: 82,7%: schlechte Kreditchance und –konditionen). Nun planen Sie z.B. die Errichtung eines zusätzlichen Carports oder beziehen die Außenanlagen in die Gesamtfinanzierung mit ein. Sie holen dafür ein schriftliches Angebot einer Fremdfirma über 12 T€ ein. Jetzt beträgt der Beleihungswert nach Abzug von 25% Risikoabschlag der Banken: 309 T€. Den Carport/Außenanlagen errichten/erstellen Sie selbst. Deshalb bringen Sie jetzt 64 T€ Eigenkapital (52 T€ bar und 12 T€ in Sachleistungen) mit. Bei 309 T€ Beleihungswert entspricht dies einem Beleihungsauslauf von 79,3%. Damit fallen Sie in eine bessere Risikoklasse.

Von der Finanzierungsersparnis durch bessere Konditionen können Sie nach ein paar Jahren Carport/Außenanlagen doch noch durch Fremdfirmen errichten lassen, soweit Sie nicht selbst werkeln können/wollen. Oder Sie erholen Sich von dem ganzen Stress im Urlaub…

4. Vergessene Kosten: Unverzichtbare Helfer und Absicherungen
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Die Baunebenkosten wie Notar/Makler/Grunderwerbssteuer werden bei Kreditrechnern oder im Beratungsgespräch immer berücksichtigt. Für eine solide Finanzierung sollten Sie folgende Punkte als Kostenfaktor nicht vergessen und einkalkulieren.

4.1. ***Bausachverständige***

Unverzichtbar für jeden Nicht-Baufachmann und nahezu zwingend für Bauabnahmen. Die Investition von ca. 2 T€ ist gut angelegtes Geld und kann hohe Folgekosten durch nicht entdeckte Baumängel vermeiden. Also Angebote einholen und Kosten in den Finanzierungsplan aufnehmen! Bedenkenswert: Das „Siegel“ eines renommierten Bausachverständigen kann bei einem Wiederverkauf sehr hilfreich sein…

4.2. ***Finanzierungsreserve (Sonderwünsche)***

Vielleicht möchten Sie geblümte Kacheln im Bad statt Standard-Weiß? Sonderwünsche sind häufig und alles was nicht in der Baubeschreibung steht, kostet extra. Selbst bei bester Vorbereitung kann man vorher nicht alles abschätzen… Kosten einplanen (5-10% der Baukosten),

4.3. ***Versicherungen***

Es gibt mindestens 3 must-be-Versicherungen, die Sie bei einem Immobilienkauf abschließen/erhöhen sollten:

4.3.1. Wohngebäudeversicherung (Feuer/Überschwemmung etc.): wird i.d.R. verständlicherweise auch in den Kreditverträgen zwingend gefordert

4.3.2. Risiko-Lebensversicherung: wird oft auch in den Kreditverträgen zwingend gefordert
Heißer Tipp: abnehmendes Risiko durch Kredittilgung beachten; hilft Kosten sparen. Es gibt spezielle Immobiliendarlehensversicherungen mit abnehmender Todesfallsumme entsprechend der Tilgungsrate

4.3.3. BU-Versicherung über den Zins- und Tilgungsbetrag: Absicherung gegen Zwangsverkauf im BU-Fall. Sollten Sie bereits eine BU-Versicherung haben, prüfen Sie, ob eine Nachversicherungsmöglichkeit für Immobilienkauf ohne erneute Gesundheitsprüfung möglich ist. Grundsätzlich schwanken die Beiträge abhängig von Alter und Vorerkrankungen bei den Versicherungsanbietern extrem. Mehr Augenmerk auf die Versicherungsbedingunegn als auf den absoluten Beitrag legen und knowhow anlesen (z.B. Ciao-Testberichte, Stiftung Finanztest).

Die genannten Versicherungen sind sinnvoll und haben eines gemeinsam: Sie kosten jeden Monat Geld. Dies sollten Sie bei der Finanzplanung unbedingt beachten.

5. Die Finanzierungs-Profis: Immobilien-Spezial-Finanzierer
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Insbesondere bei schwierigen Fällen, die nicht im Kaufobjekt, sondern in der persönlichen Situation des Käufers begründet sind (Familie Wenigspar), ist es sinnvoller bei Bausparkassen und Hypothekenbanken die Finanzierung anzufragen. Diese sind m.E. mehr auf das Kaufobjekt fokussiert als die Vollbanken (Sparkassen, Privatbanken), die immer auch den Kreditnehmer bis ins letzte Detail durchleuchten.

6. Die Flexiblen: Kleine, aber feine Kreditinstitute
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Beziehen Sie auch kleinere, Ihnen ggf. unbekannte Banken in Ihre Kreditbemühungen ein. Dresdner, Deutsche oder Postbank sind Rieseninstitute mit starren Abläufen und Hierarchien. Im Branchenbuch/Gelbe Seiten sind die Kreditinstitute alle verzeichnet – testen Sie die BW-Bank (sofern regional vertreten), vielleicht ist aber auch die regionale Volksbank oder Sparkasse der Anbieter mit super ausgebildeten und motivierten Bankern jenseits von starren Strukturen, die oft auch auf dem „kleinen Dienstweg“ etwas bewirken können.

7. Die Unseriösen: Hands off!
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Sollte eigentlich klar sein: Hände weg von den unseriösen „Kreditvermittlungen“ aus den Kleinanzeigen der Wochenblätter u.ä. Sie zahlen nur drauf, verlieren vielleicht alles und machen sich nur unglücklich. Das ist Immobilienbesitz nicht wert. Glücklichsein heißt nicht zwanghaft zu „haben“, sondern zu „sein“. Wer weiß, wozu ggf. der Verzicht auf das nicht finanzierbare Haus gut ist? Vielleicht gibt es später unter geänderten Vorzeichen viel bessere Angebote… *tröst*

8. Finanzvermittlung unter Freunden: So schnell können Freundschaften enden…
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Lassen Sie sich von Freunden und in der Familie beraten, profitieren Sie von deren Erfahrungen. Sehr sinnvoll ist es jedoch, auf die Vermittlung von Krediten (oder auch Versicherungen) im Bekanntenkreis zu verzichten. Wenn irgendwas schief läuft oder nicht wie geplant, wird schnell auch die persönliche Beziehung belastet oder zerstört. Gerade auch wenn Sie unter der Zins- und Tilgungslast ächzen und erfahren, wie viel Ihr Freund an Ihnen verdient hat….

Ich hoffe, ich konnte meinen Beitrag für eine kleine Schönheitsoperation in Sachen Immobilienfinanzierung leisten. Sie sehen schon fast so aus, wie unsere schöne Heidi Klum oder Schnuckelchen Brad Pitt ;-). Na dann, auf zur Bank!

casus