Immobilien

Produktbewertung des Autors:   

Pro:	Die Entscheidung ist hochspekulativ .
Kontra:	Die Entscheidung ist hochspekulativ .

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ja

Kompletter Erfahrungsbericht

Während dieser Reise wollte ich auch testen, wie ehrlich die Bilder im Internet sind. Nun, in meinem Fall waren sie nicht ganz ehrlich. Auf den ersten Blick hätte ich das Haus fast nicht wieder erkannt. Auf den zweiten Blick erkannte ich, dass das Grundstück mehr wert ist als das Haus selber. Das grenzt fast schon an Bodenspekulation und da fragt man sich bald: Wozu dann das Haus? Nach der gleichen Logik hätte ich in Bulgarien Ackerland kaufen können. Allein - auch der Tourismus ist ein Faktor. Sofern Touristen in diese Region kommen, könnte ich Fremdenzimmer vermieten und das wäre schon wieder interessant. Aus dem Grund möchte ich eine kleine Umfrage starten.

Meine nächste Reise plane ich für Mai 2010. Mal ganz oberflächlich eine Frage an die Allgemeinheit: gibt es jemanden, der mitkommen und gemeinsam mit mir Häuser besichtigen möchte??? Diese Frage stelle ich nicht nur bei Ciao, sondern so frage ich alle meine Bekannten und zudem werde ich im Internet nach Foren suchen, in denen entweder Immobilien oder Bulgarien das Thema sind.

Aus der jeweiligen Reaktion werde ich meine Schlussfolgerungen ziehen. Sollte das Interesse groß sein, dann würde ich das Risiko eingehen und so ein Haus kaufen. Sollte dagegen das Interesse gering sein, dann könnte ich auch auf Ackerland spekulieren oder ich könnte es ganz bleiben lassen.

Nebenbei bemerkt, habe ich mich während der gesamten Reise auf Englisch verständigt und damit ist ein Phänomen verbunden, das auch Einheimische verwunderlich finden. Bisher haben einseitig nur Engländer solche Häuser gekauft. Auch da stellen sich Fragen: Warum nur Engländer? Warum nicht auch andere Nationalitäten? Vielleicht kann mir der eine oder andere zu einer Antwort verhelfen. Eins kann ich ziemlich pauschal sagen - wer in Bulgarien mit Immobilien zu tun hat, der spricht auch Englisch.

DIE VORAUSWAHL

Mit der Besichtigung ausländischer Immobilien sind auch Reisekosten verbunden und es wäre praktisch, wenn man schon im Internet eine virtuelle Reise unternehmen könnte. Nur, auf was kann man sich verlassen? Auf Quadratmeter und Preise kann man sich schon verlassen, denn damit kann ein Makler schlecht mogeln. Man darf aber nicht glauben, dass schon sämtliche Mängel angezeigt werden. Diese sind erst im Verlauf einer Besichtigung erkennbar.

Sehr informativ sind Webseiten, die folgende Funktionen anbieten. Erst einmal kann man die Preisklasse wählen. Ich wählte die billigste Preisklasse von 0 bis 15.000 Euro. Weiterhin kann man eine Region anklicken. (Meistens sind die Regionen durch den Namen einer größeren Stadt gekennzeichnet). Man klickt sich da durch und schaut nach, wie viel Angebote es pro Region gibt. Das folgt einer einfachen Logik: Je mehr Angebote es gibt, desto größer die Auswahl und desto größer die Chance, dass ich auch für mich das passende Häuschen finde.

So kam ich auf Bulgarien, denn die dortige Maklerfirma Mirela präsentiert eine recht informative Webseite. Im Oktober 2009 ergab meine Auswertung, dass es rund um die Stadt Veliko Tarnovo die meisten Angebote gibt. Diese Stadt wählte ich als Reiseziel, doch bevor ich die Häuser sehen konnte, galt es noch eine kleine Hürde zu überwinden. Die ganz billigen Häuser befinden sich im Umland und die Adresse ist natürlich nicht angegeben. Somit konnte ich die Besichtigung nicht alleine durchführen und im einen wie im anderen Fall war ich auf fremde Hilfe angewiesen. Deshalb zunächst ein Wort zu meinen Kontakten.

DIE MAKLERFIRMA

Zunächst korrespondierte ich per E-Mail, denn es ging um die Frage, wie wir ein Treffen organisieren. Zu dem Zweck reservierte ich ein Hotelzimmer in V. Tarnovo und nachdem ich die Bestätigung vom Hotel hatte, gab ich die Daten an die Maklerfirma durch.

Nach meiner Ankunft besuchten mich dann zwei Angestellte der Firma im Hotel. Als erstes legten sie mir einen Vertrag vor und zunächst war ich etwas schockiert. Waaas - das soll ich unterschreiben? Die beiden beriefen sich auf ihren Status als Angestellte und sagten, ihr Chef habe verboten, Fremde ohne Unterschrift herumzukutschieren.

Bei dem Vertrag handelt es sich um eine Option. Wichtig ist folgende Formulierung: “Das besichtigte Objekt oder ein ähnliches Objekt”. Das ist juristisch unverbindlich und besagt überhaupt gar nichts. Da kann die Firma Werbung machen wie sie will. Ich muss nur behaupten, das sei kein ähnliches Objekt und schon bin ich aus dem Schneider.

Der Vertrag regelt allerdings auch die Konditionen, falls ich über Mirela etwas kaufen würde. In meiner Preisklasse ist das pauschal eine Provision von 1.500 Euro. Daneben gibt es eine ermäßigte Provision von 480 Euro und das wäre dann der Sonderpreis. Die Firma entscheidet, ob sie den Sonderpreis anbietet oder auch nicht und solche Sonderpreise werden im Internet bekannt gegeben. Weiterhin regelt der Vertrag, wie ein möglicher Kauf abgewickelt werden würde. Das ist zunächst mal reine Theorie, denn sämtliche Regeln setzen voraus, dass ich überhaupt einen Kaufvertrag unterschreibe. Das habe ich aber nicht getan.

Nur an einem Passus kam ich nicht vorbei. Wenn ein Kunde nur besichtigt und nichts kauft, dann werden pro Tag 30 Euro fällig. Den Preis musste ich löhnen, doch dafür fuhren mich die beiden Angestellten zwei Stunden durch die Landschaft und auf die Weise gewann ich schon einige Einblicke.

Bevor ich einer Maklerfirma vertraue, möchte ich mich unabhängig informieren und dazu entdeckte ich eine viel versprechende Möglichkeit.

DER GASTWIRT

Ich spreche bewusst von einer Wirtschaft, denn in Bulgarien sind die Unterschiede zwischen Restaurant und Kneipe nicht sonderlich ausgeprägt. Die Wirtschaft nennt sich St. George’s und befindet sich in der Altstadt von V. Tarnovo. Auch der Wirt vermittelt Immobilien, doch er macht das etwas anders. Er verhandelt unter seinem Namen und als Einheimischer kann er den besseren Preis erzielen. Danach verkauft er das Haus weiter. Auch er möchte sich absichern und deshalb muss man vorweg entscheiden, in welchem Dorf man sich einkaufen will. Erst anschließend sucht er nach einem passenden Angebot. Dieser Wirt bot mir einen Ausflug - ohne Vertrag - und als Gegenleistung sollte ich ihm nur die Kosten einer Tankfüllung bezahlen. Bei diesem Ausflug ging es weniger um die Besichtigung einzelner Häuser, sondern mehr um die Besichtigung ganzer Dörfer, denn ich sollte entscheiden, welches Dorf mir am besten gefallen würde.

Der Wirt unterbreitete mir eine minimale Kalkulation. Ein bulgarisches Haus kostet mindestens 5.000 Euro und alle sanitären Anlagen müssen neu gemacht werden. Dafür verlangt er nochmals 2.500 Euro. Also mit mindestens 7.500 Euro ist man dabei.

Die Gastwirtschaft hat nicht zufällig einen englischen Namen, denn dort verkehren genau solche Engländer, die bereits Häuser gekauft haben. Ihre Erfahrungen sind gemischt. Der eine kam mit geringen Erwartungen und wurde angenehm überrascht. Der andere kam mit hohen Erwartungen und wurde enttäuscht.

Bevor man ein Haus kauft, sollte man sich auch die Umgebung anschauen und das ist mein nächstes Thema.

VELIKO TARNOVO

Die Stadt liegt im Norden von Bulgarien und ist touristisch interessant. Doch dafür entdeckte ich keine leerstehende Wohnungen in der Stadt selber. Die billigen Häuser befinden sich im Umland und zwar in etwa 20 bis 60 km Entfernung. Das Umland ist sehr dünn besiedelt. Über weite Strecken hinweg sieht man nur Laubwälder oder auch Buschwerk.

Im Oktober herrschten Temperaturen wie in Deutschland und überhaupt ist das Klima mitteleuropäisch. Das sieht man auch an der Vegetation. Die meisten Bäume und Sträucher, die ich dort gesehen habe, kommen mir bekannt vor.

Von V. Tarnovo aus muss man entscheiden, ob man sich nach Süden oder nach Norden orientieren will. Nach Süden hin wird die Landschaft zunehmend bergiger und geht in das Balkan-Gebirge über. Nach Norden hin wird die Landschaft zunehmend flacher und geht in die Donauebene über. Die Maklerfirma führte mich nach Süden und meinte, dort seien die Aussichten auf Tourismus besser. Der Gastwirt ließ mir die Wahl und nur zum Vergleich reiste ich in den Norden.

Bevor man sich dort für einen Kauf entscheidet, möchte ich noch ein sehr wichtiges Thema erwähnen.

ENERGIE

Den Bulgaren wurde schon einmal die Pipeline abgedreht und etliche Leute mussten im Winter frieren. Seitdem sind sie gegenüber Öl und Gas sehr misstrauisch. Besonders in den Dörfern rund um V. Tarnovo setzt man auf den nachwachsenden Rohstoff Holz und davon wächst in der Gegend mehr als genug.

Die Häuser werden weiterhin mit Brennholz beheizt. Dazu dient ein offener Kamin, ein alter Herd oder gar eine offene Feuerstelle. Als Zugtiere werden weiterhin Esel und Pferde benutzt. Einige Autofahrer stellen bereits um auf Bio-Treibstoff. Das alles, um von den blöden Pipelines unabhängig zu werden, denn den Energieriesen wird Profitgier vorgeworfen.

Die Versorgung mit Brennholz ist denkbar einfach. Wer sonst keinen Job hat, der schnappt sich einen Eselskarren. Damit zieht er durch den Wald und sammelt dort Brennholz. Anschließend klappert er die Häuser einzeln ab und bietet das Holz zum Verkauf an.

Diese Lebensweise ist rustikal und gewöhnungsbedürftig. Nach diesem Vorspann komme ich zu den Häusern als solchen.

DIE HÄUSER

Besichtigt habe ich zwei Angebote der Maklerfirma und das sind auch die Häuser, die ich in meinen Bildern zeige.

Das eine liegt im Ort Mindja. Die Wohnfläche beträgt 100 qm und das Grundstück 700 qm. Kostenpunkt 8.700 Euro ohne Renovierung.

Das andere liegt im Ort Kesarevo. Die Wohnfläche beträgt 50 qm und das Grundstück 1.000 qm. Im Preis enthalten ist ein Apfelbaum. Während meiner Besichtigung waren die Äpfel reif und diese schmecken sehr natürlich. Kostenpunkt 7.000 Euro.

Nun aber der vermutete Haken an der Sache.

DIE RENOVIERUNG

Darüber erkundigte ich mich ganz genau. Zunächst einmal gibt es weder Auflagen noch Vorschriften. Jeder kann das so machen, wie er will. Manche Dinge sehen schlimmer aus als sie sind. So verlangt ein einfacher Arbeiter 20 Euro pro Tag und so ein Arbeiter kann einiges machen.

Die Art der Renovierung richtet sich nach Geschmack und gesundem Menschenverstand. Die sanitären Anlagen sind Schrott und müssen ganz einfach erneuert werden. Das wurde von vielen gesagt und das bestätigen auch meine Besichtigungen. Das ist einfach so und darauf muss man gefasst sein.

An einer Stelle bröckelt der Putz und ein Arbeiter könnte den Putz ganz einfach abspachteln. In Bulgarien darf man auch unverputzt wohnen und das ist Geschmackssache.

Sollte ich mich für so ein Haus entscheiden, dann würde ich die Renovierung ratenweise durchführen. Das hätte den Vorteil, dass ich nicht alles auf einmal bezahlen muss. Dagegen müsste ich dann meine Urlaube verplanen, denn die bulgarische Art der Renovierung will ich im Auge behalten und ohne meine Aufsicht läuft gar nichts!

Allerdings wurde ich gewarnt, dass rein geschmackliche Änderungen beim Weiterverkauf ein Hindernis sein können. So z.B. der Bau eines Swimming-Pools. Der kostet viel Geld und es kann sein, dass der nächste Käufer für den Swimming-Pool nicht bezahlen möchte.

DIE RECHTSGRUNDLAGE

Gesetzestexte kann man auch in anderen Quellen finden und deshalb informiere ich nur über die wichtigsten Dinge.

Bulgarien gehört mit zur EU und innerhalb der EU haben wir Niederlassungsfreiheit. Somit ist der Besitz einer Immobilie rechtlich abgesichert.

Die bulgarische Justiz passt sich schrittweise europäischen Normen an. Beim Studium von Gesetzestexten sollte man auf Aktualität achten. Besonders dann, wenn einem Regeln widersinnig vorkommen, darf man kritisch hinterfragen, ob solche Regeln heute noch gültig sind.

In der Maklerprovision sind Rechtsvorgänge enthalten, welche der Gesetzgeber vorschreibt. Was sind das für Rechtsvorgänge?

Um legal Grundbesitz erwerben zu dürfen, muss man eine Firma gründen. Das ist rein eine Formalität, denn man muss nicht einmal den Zweck seines Unternehmens angeben. Somit kann der zukünftige Unternehmer später noch entscheiden, was er tatsächlich tun wird. Nun kenne ich einen Gastwirt, der keine Provision verlangt. Dafür verlangt er aber 400 Euro für einen Anwalt, der die Firmengründung durchführt. Hauptsächlich geht es darum, festzustellen, welcher Firmenname noch frei ist. Einen bekannten Markennamen darf man natürlich nicht verwenden.

Den Hintergrund stelle ich mir so vor. Dem Besitzer steht es völlig frei, wie er sein Grundstück nutzen möchte. Er könnte es kommerziell nutzen und Produkte erzeugen, die man am Markt gewinnbringend verkaufen kann. Die Firmengründung dient dem Zweck, um steuerpflichtige Gewinne erfassen zu können.

Davon abgesehen genießt ein Grundbesitzer auf seinem Grundstück völlige Freiheit. Er darf dort tun und lassen, was er will.

WARUM SO BILLIG?

Man darf sich fragen, warum bulgarische Eigentümer so billig verkaufen. Meiner Einschätzung nach sieht das so aus:

Nach der Wende wurden die Immobilien einigermaßen gerecht verteilt. So konnte auch ein bettelarmer Mensch zum Hausbesitzer werden. Was aber macht er nun, wenn das Geld für notwendige Reparaturen fehlt? Vor allem mangelt es an sanitären Einrichtungen und ganz ohne Bad und WC will auch ein Bulgare nicht leben.

So gesehen sind das Notverkäufe und die Zeit solcher Notverkäufe wird auch mal ein Ende haben. Somit ist der Erwerb auch wiederum spekulativ und diese Auskunft habe ich vor allem von Engländern. Es könnte ja sein, dass es solche Schnäppchen in fünf Jahren nicht mehr geben wird…?!

FAZIT

Da ich noch kein Haus gekauft habe, bewerte ich nur die Reise. Die Besichtigung von Häusern bietet einen tieferen Einblick in Land und Leute. Besonders interessant ist es, mit Einheimischen über das Pro und Kontra solcher Häuser zu diskutieren.

Ein dauerhaftes Leben auf einem bulgarischen Dorf ist für mich noch nicht vorstellbar. Dazu ist die Lebensweise noch zu fremdartig und ich müsste mehrfach dorthin reisen, um Erfahrungen sammeln zu können. Falls ich dauerhaft dort bleiben sollte, dann stellt sich darüber hinaus die Frage, wie ich meinen Lebensunterhalt bestreite. Nun ja, wegen der Firmengründung wäre ich auf dem Papier Unternehmer, wobei noch keiner gesagt hat, was ich dann tatsächlich unternehme.

Einige Punkte stehen noch völlig in den Sternen…?! Nur der Reise gebe ich fünf Sterne, denn bis jetzt habe ich keine schlechten Erfahrungen gemacht. Und eine Empfehlung denjenigen, die einmal nach V. Tarnovo reisen möchten.

Nun warte ich gespannt auf Eure Kommentare. Jeder Kommentar ist eine Hilfestellung zur Entscheidung. Wenn die Meinung insgesamt positiv ausfällt, dann wäre ich eher geneigt, zu kaufen. Wenn nicht, dann dürfte meine Motivation deutlich nachlassen.