... wer hier Zeit investiert, bekommt unter Garantie bares Geld heraus...
Immer dann, wenn man eine Immobile kaufen möchte, die bereits existiert, wird man sie besichtigen müssen. das ist wie eine Probefahrt mit einem Auto. Von der Mühe, die man sich mit der Besichtigung macht, hängt nachher das weitere Gelingen ab. Immerhin geht es hier meist um Werte im 6-stelligen Euro-Bereich. Eine Besichtigung will daher geplant sein. Aber wie plant man so etwas. Dazu möchte ich hier einige Tipps und Anregungen geben.
Zunächst sollte man sich zu Hause hinsetzen und überlegen, was man von der Besichtigung erwartet. Im Vorfeld sollte man mit diesen Gedanken eine Checkliste erstellen, die man bei der Besichtigung abarbeitet und auf der man sich die Notizen machen kann. Ich selbst habe das Haus, was ich nun gekauft habe, bestimmt fünf- oder sechsmal besichtigt. Davon habe ich nur die erste Besichtigung allein gemacht. Sie sollte mir auch nur einen groben Überblick geben, dass ich bei den nächsten Besichtigungen gezielt auf bestimmte Dinge achten konnte. Daher der Grundsatz:Das Objekt mehrfach besichtigen.
Das Objekt nicht allein besichtigen.
Checkliste erstellen.
Schreibunterlagen oder Diktiergerät mitnehmen. (evtl. Photoapparat, dann aber vorher fragen)
Wen nehme ich mit zur Besichtigung. Da das Projekt meistens mehr als eine Person betrifft, sollten im Laufe der Zeit alle dieses Haus auch besichtigen können. Eltern sollten aber entscheiden, inwieweit ihre Kinder zu einer solchen Besichtigung fähig sind. Diese kann nämlich durchaus mal eine Stunde und mehr dauern. Kinder können damit überlastet sein und werden zum quengelnden Nervfaktor. Ich selbst habe zwar keine, habe aber die Nervigkeit von Kindern bei solchen Terminen bereits mitbekommen.Bei Besichtigungen, die dem technischen Zustand des Hauses gelten, sollten Freunde oder Bekannte dabei sein, die etwas technisches Verständnis haben. In diese Kenntnisse sollte man aber auch Vertrauen haben. Nur weil Schwiegervater unfallfrei eine Steckdose aufschrauben kann, ist er noch lange nicht geeignet, die gesamte elektrische Anlage des Hauses zu beurteilen. Hier kann ein Archtiekt, oder Bauing., aber auch ein Handwerker helfen. Die können zwar unter Umständen eine kleine Aufwandsentschädigung verlangen, aber wenn sie bei der Besichtigung gravierende Mängel entdecken, können sie auch erhebliche (Mehr-)Kosten verhindern. Sollte man in eine Finanzierung einsteigen wollen, möchten auch meistens die Banker in das Haus. Diese sind meist besondere Angestellte der Bank und haben mit der Besichtigung von Häusern Erfahrung.
Partner (evtl. Kinder) mitnehmen.
fach- oder sachkundige Personen mitnehmenWichtig ist, dass dieses Haus min. drei bis vier Personen gesehen haben. Natürlich entwickelt man ab und zu ein gewisses Unwohlsein, wenn man zum wiederholten Male in dies Haus möchte, gerade wenn es noch bewohnt ist. Diesen Gedanken, man sei Störenfried, sollte man schnell beiseite schieben. Es geht um Euer geld und Ihr bindet Euch mit einem Haus auf viele Jahre. Und es soll ja Spaß machen und nicht zum Alptraum werden. Wenn der Verkäufer ernsthaft an einem Verkauf interessiert ist, wird er Verständnis dafür haben. Sollte er beim zweitenmal anfangen merkwürdig zu gucken, ist meines Erachtens ein sehr genaues Hinsehen notwendig oder man sollte die Finger davon lassen. Ich hatte Glück in dieser Beziehung. Daas haus meiner Träume stand zum Zeitpunkt als ich es zum erstenmal gesehen habe lerr. Der Verkäufer hatte keine Probleme damit, mir den Schlüssel zur Besichtigung auch kurzfristig am Wochenende zu überlassen.
Kommen wir zur ersten Besichtigung:Stehen wir nun gut mit Schreibkram und Konzept vor der Tür und warten auf den Einlaß. Die erste Besichtigung sollte immer dem Überblick gelten. Sie dauert dementsprechend, je nach Größe des Hauses, zwischen 20 und 30 Minuten. Schwerpunkt soll hier sein, dass man das Haus als ganzes wahrnimmt. Lasst Euch von dem Gedanken leiten, ob Ihr Euch vorstellen könnt hier zu leben. Geht durch das haus und stellt Euch vor, wie Eure Möbel darin aussehen könnten. Oder welche Umgestaltungen Euch hier gefallen könnten. Ich nenne die erste Besichtigung immer "Wohlfühlbesichtigung". Achtet auf die Geräuschkulisse, die Ihr wahrnehmt. Ist es laut? Woher kommen die Geräusche und welche Ursache haben sie? Nerven sie Euch? Besucht Ihr gerade eine Familie mit drei Kindern, ist es selbstverständlich, dass es etwas lauter ist. Was ist mit Fahrzeuglärm. Besichtigt ruhig während der Woche. Fahrt so zur Besichtigung, dass Ihr ein wenig früher da seid. Guckt Euch, zu Fuß, die Umgebung an. Schaut Euch das Haus aus einiger Entfernung an. Sagen Euch die Nachbarn zu? Ich meine damit den Stil der nachbarn. In Neubaugebieten findet man viele jüngere, offene Familien. Da ist es leichter Kontakt zu knüpfen. Liegt das Objekt in einem älteren Gebiet, habt ihr evtl. eine Menge Nachbarn, die im Rentenalter sind. Da als junge Familie dazwischen zu kommen ist schwer. Die könnten, nicht alle älteren Manschen sind so, auf den Trichter kommen, dass Ihr nur Störenfriede für die wertvollen gezüchteten Rosen seid.
Wenn Ihr diese Besichtigung überstanden habt und das haus oder die Wohnung Euch immer noch gefällt, geht es daran, die ersten Eindrücke zu Hause auszuwerten.
Immer nach dem Motto" Was haben wir wahrgenommen..." Hier können auch schon erste Hinweise einfliessen, die in der/den folgenden Besichtigungen zumtragen kommen. Hat man schon offenkundige Mängel entdeckt, oder Spuren, die darauf hinweisen, dass dort etwas ist?
Die folgende Besichtigung:Diese sollten immer unter einem Motto stehen. Sie sollten systematisch aufgebaut sein und einen recht detaillierten Fragenkatalog beinhalten. Im Vorfelde ruhig einmal beim aktuellen Besitzer anrufen, ob er Grundrisse oder ähnliches vonm Haus hat. Diese können bei der Vorbereitung recht nützlichsein. Auch ein Architekt/Bauing. hat gern eine solche Grundlage an der Hand, um seine eigenen Schlüsse zu ziehen. Nett sind auch Auszüge aus dem Grundbuch, oder Auszüge aus der Liegenschaftskarte. Hier kann man abgleichen, ob es evtl. Unstimmigkeiten mit den Gegebenheiten gibt. So habe ich festgestellt, dass ein teil meines Grundstückes auf der Bundesstraße (Fahrbahn) liegt. Wozu ich dieses Wissen nutze, weiß ich noch nicht, aber es war schon eine recht interessante Entdeckung. Gleichzeitig guckt, ob das Haus auch so auf dem Grundstück steht, wie es dort stehen soll, bzw. dort vermessen ist. Bei einem Verkauf werden einige Dinge durch Behörden, z.B. Bauamt, überprüft. Kommt es da zu Unstimmigkeiten, kann das im Nachhinein teuer werden, wenn der Vorbesitzer z.B. etwas errichtet hat, wozu er keine Baugenehmigung hatte.
Wie die Checkliste auszusehen hat, kann und will ich hier nicht vorschreiben. Da jeder sehr individuelle Schwerpunkte setzt, wird jeder eine eigene Lösung finden. Um sich aber Ideen zu holen kann man unterhttp://www.archplus.baunetz.de/bauherr/checklisten/00124c__.htm (Diese Liste sagt zwar, dass man bereits bei der ersten Besichtigung alles herausfinden kann, aber ich denke, dass man sich ruhig zweimal Zeit nehmen sollte, da man die ersten Eindrücke ja noch verarbeiten sollte.)
oder www.fachwerk.de
nachsehen und die eigene Liste danach erstellen. Wichtig ist, dass sie eine gewisse Systematik in sich trägt, so dass man sie entsprechend der Begehung aufbaut. Es nützt nichts, wenn man neben dem Dachboden als nächstes die Eigenschaften des Kellers oder der Garage eintragen möchte. Hier läuft man sich entweder im Haus einen Wolf oder ist ständig am Blättern. Beides ist ineffizient.
Hier kann sich die erste Besichtigung als sehr hilfreich erweisen. Da man bereits einen ersten Eindruck gewonnen hat, kann man nun diese Checkliste anhand eines virtuellen Rundganges planen. Hier kann man bereits den Fachkundigen mit einbeziehen. Unter Umständen besitzt auch der Architekt eine solche Liste, die er auf diesem Rundgang nutzen möchte.Ich selbst fange immer im Keller an und arbeite mich bis zum Dachboden. Danach kommen die Außenanlagen mit den daraufstehenden Gebäuden, die dann nach demgleichen Prinzip betrachtet werden.
Im Keller achte ich in erster Linie darauf, ob es feucht ist. Und woher die Feuchtigkeit kommt. Kommt sie von zu schlechter Belüftung, ist ihr relativ leicht abzuhelfen. Kommt es, weil sie von aussen durchs Mauerwerk dringt, wird es komplizierter und teurer. Ebenso sind Ver- und Entsorgungsleitungen in diesem Bereich untergebracht, so werden sie inspiziert. Dabei kommt es mir auf das Alter und die Ausstattung, insbesondere der elektrischen Anlage an. Die Heizung sollte einem modernen Standard entsprechen. Hierbei kann aber der Architekt beraten. dabei kann man ruhigmal nach Heizkostenabrechnung o.ä. fragen. Das ist hilfreich, wenn es sich um Fernwärmelieferungen handelt.In den anderen Räumen achte ich in erster Linie auf die Fenster und Türen, die sollten dicht sein. Aussenwände sollten keine feuchten oder schimmeligen Stellen haben.
Für den Dachboden lasse ich mir mehr Zeit, als für den Keller, obwohl er auch zu den Nebenräumen gehört. Wie ist der Zustand des Daches, des Dachstuhles, wie ist das Raumklima, gemessen an der Witterung. Dabei ist es günstig, einen Besichtigungszeitpunkt zu wählen, an dem es etwas windig ist, und es vielleicht auch noch regnet.Für diese Besichtigung(en) kann man kaum einen Zeitansatz raten. Es kann eine Stunde ausreichend sein, aber auch mehrere Termine mit längerer Dauer. das kommt auf die Größe und den Zustand des Objektes an. Ich rate aber, so oft oder so ausgiebig zu besichtigen, bis man keine Fragen mehr hat.
Fazit:Eine Hausbesichtigung ist mehr als nur eine Besichtigung, um zu gucken, ob Omas Truhe hinter die Küchentür passt. Ich habe in meinem haus, bevor ich den Kauf zugesagt habe, ca. 20 Stunden verbracht. ich kann heute, und das hilft mir bei der Sanierung, dieses Haus im Schlaf beschreiben und begehen. Ich weiß, wo seine Schwachpunkte liegen und auf was ich zu achten habe. Wer hier zu oberflächlich arbeitet sollte wissen, dass er durch diese Schludrigkeit anfängt sehr viel Geld auf´s Spiel zu setzen. Abschliessend läßt sich das Thema hier bestimmt nicht aufbereiten. Ich hoffe, dass ich ein paar Gedanken mit auf den Weg geben konnte.....
Gruß JU 
11.10.2009 15:45
Mal eine Frage: ich habe gerade eine Hausbesichtigung mit einem Makler vereinbart und dieser meint, falls ich nicht kaufe, dann müsse er Fahrtkosten und Arbeitszeit in Rechnung stellen. Ist das rechtens? VLG - Olaf
10.04.2009 18:07
Aus eigener Erfahrung: sehr gute Tips und Anhaltspunkte
08.01.2008 01:55
Sher guter Bericht. Da für mich auch ein Hauskauf ansteht, war es sehr hilfreich - auch wenn ich einige Anregungen schon vorher wußte von diversen Internetseiten.