SEB Invest (ehemals BfG Bank)

Produktbewertung des Autors:   

Kosten für Fondsanlage:	verhältnismäßig teuer
durchschnittliche Wertentwicklung der Anlagen/Jahr	gut z.B. zwischen 7 - 9 % Rendite
Service	gut

Pro:	einer der besten Immofonds, 1/3 nur zu verstreuern
Kontra:	hoher Ausgabeaufschlag

Empfehlenswert?

ja

Kompletter Erfahrungsbericht

1. EINLEITUNG
2. TECHNISCHE DATEN
3. BESCHREIBUNG
4. FAZIT

1. Einleitung
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Bei diesem Bericht möchte ich mich auf den SEB ImmoInvest berufen. Eine Investmentgesellschaft ist sehr schwer pauschal zu bewerten; daher suche ich mir lieber einzelne Fonds raus um diese zu beschreiben und evt. zu empfehlen oder davor zu warnen. Ich hoffe das ist ok; mit einer Pauschalmeinung ist niemandem etwas gutes getan.

2. Technische Daten
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Aufgelegt: 02.05.1989
Währung: EURO
Ertrag: ausschüttend
Ausgabeaufschlag: 5,25%
Rücknahmegebühr: keine
Mindestanlage: 250 EUR
Fondsvolumen: 2,83 MIO EUR (03.05.2002)
Rücknahmepreis: 56,32 (31.05.2002)
Rendite der letzten 10 Jahre: 6,23%
Zu versteuern: 33% (Angabe SEB)
Struktur: 55 % Deutschland, 17% USA, 8% Frankreich, Rest: Niederlande, Belgien, Italien, Luxemburg ...
Fondsmanager: B. Knoflach, Dr. K. Müller, H. Just

3. Beschreibung
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Als erstes sollte man sich fragen, was ist der SEB Immoinvest? Es ist ein Immobilienfonds.

Was ist ein Immobilienfonds? Ein offener Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der hauptsächlich in Immobilien investiert. Der Rest muss als Liquiditätspolster in festverzinsliche Wertpapiere investiert werden.
Ein Immobilienfonds wird als sehr sicher angesehen, da das Fondsguthaben in Immobilien investiert werden. Der SEB Immoinvest investiert zum größten Teil in Büro- oder Praxisimmobilien, die zur Zeit sogar in (West)deutschland noch ganz gut laufen. Da ein Immobilienfonds jederzeit über die Börse verkauft werden kann, ist ein Immobilienfonds relativ liquide. Das relativ bezieht sich natürlich auf die Wertentwicklung. Natürlich macht ein Immobilienfonds jede Schwankung am Immobilienmarkt mit. Also kann es sein, dass man unter dem Einkaufskurs verkauft, wenn man verkaufen muss (aus Liquiditätsengpässen). Trotzdem kann man jederzeit die Fondsanteile zurückgeben (evt. mit Verlust).
Da die Fondsmanager großes Interesse daran haben, dass der Anleger lange in Immobilienfonds investiert, gibt es einen hohen Ausgabeaufschlag. Dies bedeutet, man zahlt 5,25% mehr, als beim Verkauf direkt im Anschluss erzielt würde. Dieses Geld muss natürlich erstmal verdient werden. So setzt man einen Immobilienfonds auf ca. 5 Jahre Laufzeit an; d.h. ca. 1% Kosten pro Jahr. Der Immobilienfonds muss also im Schnitt einen Prozentpunkt mehr erwirtschaften, als eine Vergleichsanlage.

Die Rendite liegt bei dem SEB Immoinvest in den vergangenen 10 Jahren bei 6,23%. Wenn man die Anlage auf 5 Jahre sieht, sind also 5,23% möglich. Da aber in den letzten Jahren ( 2001: 5,67%, 2000: 6,00%, 1999: 5,41%) weniger erwirtschaftet wurden, kann man realistisch mit 5,5% rechnen; abzüglich des einen Prozentpunktes pro Jahre (Ausgabeaufschlag verteilt) sind es 4,5%.

Interessanterweise ist aber beim SEB Immoinvest in der Vergangenheit nur 1/3 zu versteuern gewesen; d.h. der Hauptteil der Rendite ist durch eine Immobilienwertentwicklung entstanden und somit steuerfrei! Obwohl eine Rendite von 4,5% heutzutage sehr gut erscheint, ist diese sogar insoweit noch deutlich besser, als dass nur 33% zu versteuern sind. Normale Immobilienfonds sind meist nur 50% steuerfrei und nicht 66%.

Wie ist dieser Fonds nun einzusortieren? Er ist auf jeden Fall auf 5 Jahre zu planen. Durch den hohen steuerfreien Teil, ergibt sich eine sehr attraktive Netto-Rendte. Für ein kurzfristiges Liquiditätsparken ist er allerdings nicht geeignet.

Das Risiko ist wie folgt zu beschreiben. Offene Immobilienfonds investieren in Immobilien und somit ist das Anlagegut nicht risikobehaftet.
Problematisch ist aber folgender Effekt. Falls durch größere Entnahmen das Liquiditätskonto des Fonds verbraucht ist, müssen Immobilien verkauft werden. Da dies nicht so schnell geht, kann es zu Zahl-Engpässen führen. Wenn dies bekannt wird, kann es einen Verkaufsrun geben und der Fonds geht denn Bach runter.
Ein weiteres Problem liegt darin, dass zur Zeit sehr viele Investoren Geld in die Immobilienfonds werfen (es gibt zur Zeit wenige Alternativen , da Aktien und Renten am Boden liegen). Die Manager wissen nicht in welche Immobilien das Geld investiert werden soll, und so wird es erstmal geparkt. Aus diesem Grunde ist zu erwarten, dass die Performance in Zukunft deutlich geringer ausfällt, als in der Vergangenheit.

Der Vorteil des SEB Immoinvest liegt darin, dass ca. die Hälfte des Vermögens auch in ausländische Immobilien investiert werden. Aus diesem Grunde sind Immobilientiefs (wie sie zum Beispiel zur Zeit in Deutschland herrschen) leichter durch gute Immobilien im Ausland aufzufangen.

4. Fazit
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Der SEB Immoinvest ist einer der besten Immobilienfonds auf dem Markt. Er hat in der Vergangenheit eine sehr gute Performance gehabt. Durch den sehr niedrigen zu versteuernden Anteil ist die Netto-Rendite (in der Vergangenheit) sehr attraktiv. Das Risiko ist abwägbar. Das Crashszenario ist sehr unwahrscheinlich, man darf es aber nicht aus den Augen verlieren. Das Geld sollte auf jeden Fall auf 5 Jahre geplant sein.

TIPP: Häufig lassen viele Banken mit sich reden, wenn es um den Ausgabeaufschlag geht. Wenn Ihr viel Geld investiert und eigentlich keine Beratung bekommen habt, könnt Ihr entweder zu einer Direktanalagebank gehen (die haben oft den Ausgabeaufschlag reduziert) oder Ihr verhandelt mit Eurer Hausbank. Ich habe denn Ausgabeaufschlag schon oft (ohne Beratung) auf 2-3% drücken können.

Hinweis: Da ich es für sinnlos halte, eine Fondsgesellschaft zu bewerten, habe ich mich bewusst nur auf einen Fonds gestürzt. Die Perfomance hängt nicht von der Gesellschaft ab, sondern vom Manager; aus diesem Grunde hängt auch die Performance der Zukunft davon ab, ob die Manager bei diesem Fonds bleiben, oder ob Sie wechseln. Ich hoffe, dass Ihr mir dies nicht als negativen Punkt ankreidet, wenn ich mich nur auf einzelne Fonds stütze.

Gruß Guntram