Union Investment

Produktbewertung des Autors:   

Kosten für Fondsanlage:	verhältnismäßig teuer
durchschnittliche Wertentwicklung der Anlagen/Jahr	mittelmäßig z.B. zwischen 4 - 6 % Rendite
Service	ausgezeichnet

Pro:	Steuerersparnis, Sichere Renite, Immobilienbesitzer mit geringem Kapitaleinsatz und keinem Verwaltungsaufwand
Kontra:	Ausgabeaufschlag, keine kurzfristige Anlage

Empfehlenswert?

ja

Kompletter Erfahrungsbericht

Früher habe ich nicht besonders viel von Immobilienfonds gehalten, aber in diesen Börsenzeiten, ist ein Investment, das eine sichere Rendite aufweist, doch schon einen genaueren Blick wert. Und dabei bin ich auf die Immobilienfonds gestoßen und die haben mich sehr neugierig gemacht.

In diesem Bericht möchte ich mich vor allem an einem der größten und erfolgreichsten deutschen Anbieter halten, DIFA (Deutsche Immobilien Fonds AG).

DIFA gehört zur Union Investment Gruppe und somit in den Finanzverbund der Volks- und Raiffeisenbanken. Von DIFA gibt es zwei Fonds. Der eine ist der DIFA Grund und der andere ist der DIFA Nr. 1. Der Unterschied dieser beiden Fonds liegt zum ersten natürlich in den Anlageobjekten, die allerdings bei beiden sehr gut sind. Zum Zweiten Unterscheiden sie sich an Ihrem Ausschüttungszeitpunkt. Während der DIFA-Fonds Nr.1 immer im Juni ausschüttet, gibt es eine Auszahlung vom DIFA-Fonds Grund im Dezember. Rendite mäßig tun sich die beiden Fonds nicht viel.

Im weiteren Bericht möchte ich speziell auf den DIFA-Fonds Nr. 1 eingehen. Man kann aber die Rechnungen auch auf den Grund übertragen, aber wenn ich hier beides einzeln erläutern würde gäbe es kein Ende.

DIFA-Fonds Nr. 1, wo ist der investiert?

Ich zähle hier nur die größten und wohl bekanntesten Anlagen auf.
In Berlin ist es das „Neue Kanzlereck“, das nach dem Umbau wohl eines der prächtigsten Bauten in Berlin ist. Zum Kanzlereck kommt in den nächsten Jahren noch das „DomAquaree“. Dies wird ein absoluter Prachtbau, der circa 460 Mio. Euro kosten wird. Der Clou dieses Gebäudes wird wohl die große Halle im Inneren des Gebäudes. In der Mitte dieser großen Halle wird ein gläserner Aufzug gebaut um den herum ein blasenförmiges Aquarium ist, in dem Fische aller Art schwimmen. Man fährt also mit dem Aufzug nicht nur einfach zu den Schwimmbädern im obersten Stockwerk, sondern man fährt direkt durch ein Aquarium mit Fischen aus dem Berliner Zoo.

Ein weiteres sehr großes Objekt ist in Frankfurt. Die „Frankfurter Welle“ ist eines der beliebtesten Geschäftsgebäude in Frankfurt.

In Hamburg steht der „abc markt“ im Portfolio des DIFA-Fonds Nr.1. Dies ist auch ein sehr großen und beliebtes Geschäftsgebäude.

Natürlich hat DIFA noch viel mehr Objekte in München, Stuttgart, Berlin, Hamburg, Mannheim. Aber nicht nur in Deutschland hat DIFA Immobilien. In London, New York und anderen großen internationalen Metropolen stehen Immobilien unter der Verwaltung von DIFA.

Wer Ist Mieterund ist alles vermietet?

Keine geringeren wie Deutsche Telekom, Allianz, DaimlerChrysler, Deutsche Bank, Dresdner Bank, HypoVereinsbank und noch Massen von anderen internationalen Unternehmen aus den Bereichen Hightech, Finanzen, Automobil, Chemie, Pharma etc.
Aktuell liegt die Vermietungsquote bei 98% und seit Auflegung sind 96% vermietet, der restlichen Prozente sind durch Mietausfallversicherungen gedeckt und abgesichert.

Wie hoch ist die Rendite des DIFA-Fonds Nr. 1?

Im besten Jahr lag die Jahresrendite bei 11% und im schlechtesten Jahr bei 3,3%. Im gesamt Durchschnitt seit der Auflegung erwirtschaftete der Nr.1 6,8% jährlich. Im letzten Jahr, als die Börsen weltweit gegen Süden gingen erwirtschaftete der DIFA Nr.1 5,6%, in den letzten 10% Jahren 5,9 und seit der Auflegung im Jahre 1966 6,8%. Und das, was mich besonders begeistert hat, ist der steuerfreie Anteil.

Steuerfrei???

Da man in Immobilien investiert, hat das Investment immer einen steuerfreien Anteil, denn z.B. Instandhaltung, Renovierung, etc. kann steuerlich abgesetzt werden. Dieses steuerlichen nutzen kann man als Privatanleger dann auch nutzen. Sobald die Ausschüttung statt findet, wird auch der steuerfreie Anteil angegeben. Im letzten Jahr waren von der Rendite immerhin 58,3% steuerfrei, das heißt man musste von 1000 Euro Ausschüttung nur 417 Euro versteuern. Und das macht die ganze Sache dann sehr interessant.
Im Durchschnitt lag dieser steuerfrei Anteil seit der Auflegung 1966 bei 46%. Man mußte also nur knapp die Hälfte der Erträge versteuern.

DIFA Anlage gegen sonstige Anlage (Rechnung).

Durch den Steuervorteil hat der Anleger einen klaren Vorteil gegenüber einem anderen Investment.
DIFA-Fonds Nr.1 auf Basis des Geschäftjahres 01/02 (5,6% Rendite, davon 58,3% steuerfrei)
Ein Anleger, der einen 30%igen Steuersatz erhält nach Steuern immerhin noch 4,9%. Wenn er den vollständigen Ertrag versteuern müsste, müsste er ein Investment mit 7,0% haben. Steigt der Steuersatz, so wird der Unterschied noch deutlicher. Bei 40% Steuerlast muss der Anleger ein Investment haben, das 7,8% abwirft um die 4,7% nach Steuern des DIFA zu errichen. Bei 50% Steuerbelastung zieht ein Investment mit 8,9% Rendite erst mit dem DIFA-Fonds gleich, der immerhin noch 4,4% nach Steuern übrig lässt.
Seit Auflegung des Fonds sieht es ähnlich aus. 6,8% Durchschnittsrendite und 46,4% steuerfrei.
30% Steuersatz: voll zu versteuernde Anlage mit 8,2% ist dann genauso lukrativ wie die 5,7% des DIFA-Fonds Nr.1 nach Steuern.
40% Steuersatz: hier steht 8,9% Anlage gegen 5,3% nach Steuern
50% Steuersatz: Hier braucht man eine 10% Anlage, die voll versteuert wird, um mit der 5% Anlage nach Steuern des DIFA gleichzuziehen.

Wo bekommt man DIFA-Fonds?

Eigentlich überall, bei Ihrer Hausbank. Sie können die Fonds in Ihr eigenes Depot legen, wobei da die Depotkosten wohl höher sind, als wenn sie ein Depotkonto direkt bei Union Investment eröffnen, denn dort sind die Gebühren nach meinen Infos sehr gering.

Vorteile
Zu erst ist bestimmt der steuerfreie Ertragsanteil zu nennen und damit die hohe Rendite, doch auch viele weitere Vorteile gibt es. Zum einen ist das die Inflationsgeschützte Geldanlage auf der Basis von Sachwerten. Außerdem ist der hohe Vermietungsgrad der DIFA-Fonds sehr gut. Die Mietpreise werden übrigens jährlich angepasst, man nennt diese Mietanpassung, indexierte Miete, die mit der Inflationsrate steigt.
Was auch ein sehr großer Vorteil ist, dass man täglich über das Geld verfügen kann und das bei einer Immobilienanlage. Man braucht nur bei seiner Bank anrufen und zwei Tage später hat man das Geld zur eigenen Verfügung auf dem Konto.
Ich sehe auch einen Vorteil darin, dass man auch mit einem kleinen Geldbetrag in Immobilien investieren kann und dann keinerlei Verwaltungs- und Managementarbeit hat. Man kann jeder Zeit verkaufen und muss nicht, wie bei einer eigenen Immobilien erst Makler beauftragen und Käufer suchen, was alles wiederum Geld und Zeit kostet.

Nachteile
Ein eindeutiger Nachteil ist der hohe Ausgabeaufschlag. Mit 5% sind die DIFA-Fonds recht teuer und somit eignet sich einer der beiden Fonds auf keinen Fall für ein kurzes Investment, denn erst nach drei bis fünf Jahren wirkt sich dann der Steuereffekt richtig positiv aus. Wann sich die positive Wirkung bemerkbar macht, liegt vom persönlichen Steuersatz ab. Umso höhere Steuern, umso schnell lohnt sich der Fonds. Es lohnt sich also erst richtig, wenn man in einer hohen steuerklasse ist und viel Steuern zahlt.
Ein weiterer Nachteil ist das schlechte Image der Immofonds, denn in den neuen Bundesländern sind recht viele Pleite gegangen, aber da muss man dazu sagen, dass dies immer geschlossene Fonds waren und DIFA hat nur offene Immofonds.
Für Renditejäger ist der Fonds auch nicht unbedingt geeignet, denn die Rendite ist jedes Jahr fast identisch, da die Mietpreise nicht so enormen Schwankungen unterliegen und somit auch keine plötzlichen hohen Erträge anfallen. Dafür sind die DIFA-Fonds etwas für Sicherheitsbewusste Anleger, die auf etwas Rendite verzichten, um die Sicherheit zu haben.

Fazit
DIFA-Fonds Grund und Nr.1 eignen sich für alle Anleger, die Sicherheit mit einer relativ hohen Rendite von immerhin 6,8% und einem Steuervorteil von 58,3% vereinen. Außerdem sind die Fonds speziell für Anleger aus hohen Steuerklassen geeignet, da durch den steuerfreien Anteil am Ende mehr übrig bleibt.
Zu beachten dabei ist, dass Immobilienfonds eine Langzeitanlage ab 3 bis 5 Jahren sind, da der Ausgabeaufschlage von 5% recht hoch ist und sich dieser Aufschlag erst nach dieser Anlagedauer positiv auswirkt.
Immofonds eignen sich also für konservative, Sicherheitsbewusste Anleger, die schon mit kleineren Beträgen Immobilienbesitzen werden können. Außerdem für Anleger die den Aufwand von Verwaltung etc. eigener Immobilien scheuen und, obwohl es eine Immobilien Anlage ist, innerhalb von nur zwei Tagen an ihr investiertes Geld kommen.